Tin tức

Trong quý đầu năm 2017, thị trường nhà ở Nhật Bản vẫn lạc quan, mặc dù tăng trưởng kinh tế chậm. Giá nhà ở nói chung có xu hướng tiếp tục tăng mạnh. Nhu cầu bất động sản khá ổn định, và hoạt động xây dựng nhà ở đang tăng lên. Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT), chỉ số giá bất động sản tổng thể của Nhật Bản đã tăng 4,7% (mức điều chỉnh lạm phát 4,2%) vào tháng 1 năm 2017 so với cùng kỳ năm ngoái . Trên toàn quốc, giá nhà chung cư tăng 5,2%, giá nhà ở tăng 2,7% và giá đất ở tăng 4,8% so với cùng kỳ năm 2016 [1]. Hai điểm nóng về đất đại là thủ đô Tokyo và thành phố Osaka, diễn biến về lượng cung cầu bất động sản có những điểm trái ngược.

Nhu cầu của người dân Nhật Bản về chung cư và nhà ở tại Osaka hiện đang không ngừng tăng trưởng trái ngược hẳn so với nhu cầu căn hộ tại thành phố trung tâm Tokyo. Theo số liệu trong một nghiên cứu mới được công bố của Viện Nghiên Cứu Haseko, số lượng căn hộ mới được rao bán tại Osaka không bao gồm các căn hộ một phòng ngủ được mua với vai trò như một tài sản đầu cơ tầm trung đã tăng 6,4% lên 5,336 căn hộ vào năm 2018, đây là năm thứ hai liên tiếp số lượng căn hộ đầu cơ tại Osaka tăng trưởng. Theo đó, đơn giá trung bình được thành phố Osaka đưa ra là khoảng 45,69 triệu Yên (tương đương 400.000USD) thấp hơn 31% so với đơn giá ở 23 phường thuộc thủ đô Tokyo; Tokyo đã giảm nguồn cung 20,1%  xuống mức thấp nhất trong vòng 1 thập niên vừa qua. Theo ông Yukie Sasahara, một quan chức của Viện kinh tế Bất động sản, nhu cầu về các loại căn hộ đã chuyển hướng “từ ba phòng ngủ sang hai phòng ngủ" ở khu vực trung tâm Osaka. Trong bối cảnh kinh tế Nhật Bản còn đang gặp nhiều khó khăn, các nhà đầu tư bất động sản đã tìm cách thu hút thành công các khách hàng có thu nhập trung bình bằng cách cung cấp các loại căn hộ tiện nghi với diện tích nhỏ hơn.

Ở Tokyo, người tiêu dùng Nhật Bản đang dần trở nên ít quan tâm tới các giao dịch bất động sản bởi giá các căn hộ ngày một cao do phí nhân công và xây dựng tăng cao trước thềm thế vận hội Olympic Bắc Kinh và Paralymic 2020 [2]. Thực tế cho thấy, giá bất động sản tại Tokyo leo thang bắt nguồn từ sự đầu cơ đến từ các nhà đầu tư Trung Quốc và Đài Loan. Thậm chí, một số chủ đầu tư tại Nhật Bản hiện đang phải sử dụng biện pháp giới hạn số lượng căn hộ được bán ra cho các nhà đầu tư nước ngoài, thường là không quá 20% số căn trong một dự án. Lý do cho xu hướng đầu cơ này là bởi sự mất giá của đồng Yên Nhật cộng với sự kiện Olympic 2020 sắp diễn ra; tận dụng cơ hội này một số đơn vị kinh doanh bất động sản tại Trung Quốc đã tổ chức các tour thăm quan định kỳ cho khoảng 40 nhà đầu tư Trung Quốc đến Tokyo và Osaka nhằm quảng bá bất động sản tại các khu vực này [3]. Thực tế đó là mấu chốt đẩy giá căn hộ ở Tokyo không ngừng tăng cao trong vài năm trở lại đây và chưa có dấu hiệu chững lại. Mặc dù thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên giá căn hộ tại Tokyo lại khá cao so với khả năng chi trả của chính người dân Nhật Bản. Theo kết quả của cuộc khảo sát có tên Demographia International Housing Affordability, được thực hiện tại 7 thành phố lớn nhất thì số lượng người Nhật có ý định mua nhà chỉ chiếm có 18%. Năm 2014, Tokyo Kantei cũng đã từng tiến hành một cuộc khảo sát và cho biết: Giá nhà tại Tokyo hiện đang cao hơn gấp 10 lần so với thu nhập bình quân của người dân Nhật Bản. Thu nhập không tăng, xu hướng thắt chặt chi tiêu, sự tăng giá bất động sản ồ ạt cũng như trào lưu đầu cơ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài khiến cho việc mua sắm căn hộ nói riêng cũng như bất động sản nói chung ngày càng trở nên khó khăn đối với người dân Nhật Bản [4].

Tại Osaka, nơi mà giá đất hợp lý hơn với thu nhập của người dân, các nhà nghiên cứu cho biết, người tiêu dùng có xu hướng muốn định cư tại các khu dân cư cao cấp nằm ở trung tâm Osaka và Kobe, hai nơi tập trung những địa điểm thuận lợi cho việc di chuyển tới nơi làm việc của họ. Ngay cả khi lượng cung căn hộ mới tại khu vực rộng lớn hơn là Kinki (bao gồm Osaka, Kyoto, Hyogo, Nara, Shiga hay Wakayama) giảm thì lượng cầu tại Osaka vẫn không hề có dấu hiệu đi xuống. Hiện có khoảng 15 dự án phát triển căn hộ cao cấp đang được tiến hành tại các phường Kita và Chuo, trong đó đông đúc nhất phải kể đến khu đô thị Umeda và một số khu vực lân cận. Theo các số liệu được cung cấp bởi Bộ Đất Đai, giá đất trung bình tại các khu dân cư và thương mại tại Osaka đã tăng lần lượt 0,5% và 9,0% vào đầu năm 2019 so với năm trước đó. Do cầu đất quá cao nên nhiều khu vực vốn dĩ là điểm đậu xe đã được được thay thế bằng các khách sạn và căn hộ. Bên cạnh nhu cầu của người dân, các nhà đầu tư nước ngoài cũng nhìn thấy các giá trị tiềm năng đối với bất động sản có giá cả hợp lý hơn tại Osaka. Tại đây, các nhà đầu tư Đài Loan, Hongkong thường mua các bất động sản nhỏ, giá trị vừa phải với mục đích cho thuê mở cửa hàng kinh doanh. Đây được coi là khoản đầu tư an toàn, vừa có thu nhập từ hoạt động cho thuê, vừa kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trở lại khi đồng Yên tăng giá hoặc khi nền kinh tế Nhật Bản hồi phục. Đồng Yên mất giá khiến nhiều bất động sản của Nhật Bản chỉ tương đương 50% một bất động sản được đánh giá tương đương tại Đài Bắc, Đài Loan.

Tuy nhiên, cùng với dòng tiền đổ vào, thị trường bất động sản Nhật Bản bắt đầu "ấm" lên. Giá thuê cửa hàng tại các khu phố thương mại hàng đầu ở các thành phố lớn như Tokyo, Osaka... đang có xu hướng tăng lên. Theo thống kê, giá thuê cửa hàng tại các khu phố thương mại ở Tokyo và 7 tỉnh lân cận tăng thêm 2%. Không chỉ các bất động sản dành cho thương mại, các bất động sản dành cho sinh hoạt có môi trường thuận lợi, cảnh quan đẹp cũng đang bị các nhà đầu tư nước ngoài “nhòm ngó” và đẩy giá [5].

Giới chuyên gia bất động sản cho rằng dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục tăng trước Thế vận hội Olympic Tokyo 2020.

[1] Japan’s housing market remains buoyant

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/japan/Price-History

[2] Demand for condos slowing in Tokyo but heating up in Osaka

http://www.japantimes.co.jp/news/2017/05/08/business/demand-condos-slowing-tokyo-heating-osaka/

[3] Upwardly mobile Nagoya narrowing office rent gap with Osaka

http://asia.nikkei.com/Markets/Property/Upwardly-mobile-Nagoya-narrowing-office-rent-gap-with-Osaka

[4] Bất động sản Nhật Bản lại trong tầm ngắm của nhà đầu tư Trung Quốc

htp://www.vncc.vn/print/

[5] Thị trường bất động sản Nhật Bản hút nhà đầu tư nước ngoài

https://www.shs.com.vn/News/2015319/891739/thi-truong-bat-dong-san-nhat-ban-hut-nha-dau-tu-nuoc-ngoai.aspx